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Como ler um contrato de aluguel antes de assinar, passo a passo

Por Helena Bortolotti · Publicado em 07/11/2026 · Atualizado em 07/11/2026

O contrato de aluguel costuma chegar às mãos do inquilino poucos dias antes da mudança, quando a cabeça já está em caixas, frete e horário de entrega das chaves. É justamente nesse momento que a leitura fica apressada. Este roteiro organiza a conferência em sete passos, na ordem em que as cláusulas costumam aparecer, para que ninguém assine um documento de 30 meses sem entender o que ele diz. Antes de começar, separe um tempo sem interrupções, de preferência com o contrato impresso ou aberto em uma tela grande, e uma folha para anotar dúvidas. Se possível, leia junto com quem vai morar no imóvel com você, porque cada pessoa repara em detalhes diferentes.

1. Dados das partes e do imóvel

Nomes completos, documentos, estado civil e endereço de quem aluga e de quem coloca o imóvel para locação precisam estar corretos. O endereço do imóvel deve trazer número, complemento, bloco e unidade, quando houver. Um erro aqui parece pequeno, mas pode dificultar qualquer comunicação formal ao longo da locação, como avisos de reajuste ou de saída. Se o contrato for assinado por procurador, peça a cópia da procuração e confira se ela dá poderes para alugar.

2. Prazo, valor e encargos

Verifique a data de início, a data de término e o valor mensal do aluguel, além do dia de vencimento e da forma combinada para os repasses. Confira se encargos como condomínio e imposto predial estão incluídos ou serão cobrados à parte. Muitas dúvidas surgem quando o inquilino imagina um valor fechado e descobre, no primeiro mês, que há boletos separados. Veja também o que acontece em caso de atraso: a multa e os juros precisam estar escritos, e não apenas combinados de boca. Pergunte ainda se há taxa de mudança no condomínio e quem a paga.

3. Cláusula de reajuste

Ela precisa dizer qual índice será usado e com que periodicidade a atualização acontece. Pela legislação, o reajuste de aluguel tem periodicidade mínima anual, a cada 12 meses. Se o contrato não define o índice, o reajuste vira motivo de negociação todo ano. Anote o mês exato do primeiro reajuste para planejar o orçamento da casa com antecedência. Se o índice indicado tiver variado muito nos últimos anos, vale conversar desde já sobre a possibilidade de negociar o percentual quando a data chegar.

4. Modalidade de segurança do contrato

Pode ser fiador, caução em dinheiro, seguro-fiança ou título de capitalização, e a Lei do Inquilinato permite exigir apenas uma delas. Leia as condições da modalidade escolhida: no caso da caução, como e quando o valor será devolvido; no caso do fiador, se ele assina como responsável até a efetiva entrega das chaves; no seguro, qual é a vigência e quem cuida da renovação. Para quem divide o imóvel com outras pessoas, confira também se todos assinam como locatários ou se apenas um responde pelo contrato.

5. Saída antecipada e multa

A multa é proporcional ao tempo que falta para o fim do contrato. Procure a forma de comunicação exigida, o prazo de aviso e as situações em que a multa é dispensada. A própria lei prevê a dispensa quando o inquilino é transferido pelo empregador para outra cidade e avisa por escrito com pelo menos 30 dias de antecedência. Em Rio Preto, onde muitos inquilinos são estudantes ou profissionais em início de carreira, essa cláusula pesa bastante. Quanto mais claro o motivo previsto para a dispensa, menor a chance de discussão no momento em que a mudança se tornar necessária.

6. Laudo de vistoria

O contrato deve fazer referência ao laudo de vistoria de entrada, que descreve o estado de paredes, pisos, portas, louças e instalações. Peça o laudo antes de assinar, leia com o imóvel à frente e registre por escrito qualquer diferença. Fotos datadas de cada cômodo são um complemento simples que evita discussões na devolução das chaves. Peça que o laudo seja assinado pelas duas partes e anexado ao contrato, e não apenas enviado por mensagem.

7. Regras de uso e divisão de despesas

Cláusulas sobre animais de estimação, reformas, benfeitorias, sublocação e uso comercial do imóvel precisam ser claras. Confira a divisão das despesas de condomínio entre ordinárias e extraordinárias e quem responde por reparos estruturais. Se algum combinado feito na visita não estiver escrito, peça a inclusão antes da assinatura. Vale perguntar ainda se há regulamento interno do condomínio e pedir uma cópia, porque ele também define regras de mudança, barulho e uso das áreas comuns.

Um cuidado que vale para todos os passos

Observe a coerência entre o que foi anunciado e o que está escrito. Se o anúncio falava em vaga coberta, armários planejados ou permissão para animais, essas informações precisam constar no contrato ou no laudo. O texto assinado prevalece sobre conversas e mensagens, e o que não estiver lá dificilmente poderá ser cobrado depois. Ao terminar, guarde uma via assinada do contrato e do laudo em lugar seguro, também em formato digital, e anote no calendário as datas de reajuste e de término. Esse roteiro leva menos de uma hora e evita boa parte dos desentendimentos de uma locação. Se alguma cláusula continuar confusa, converse com o proprietário ou a imobiliária e, se necessário, busque a orientação de um profissional de confiança.