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O que acontece com a caução no fim da locação?

Por Silvana Cardim · Publicado em 07/11/2026 · Atualizado em 07/11/2026

A caução em dinheiro é uma das modalidades de segurança mais usadas nos contratos de aluguel residencial em São José do Rio Preto, principalmente por quem não tem fiador na cidade. O inquilino deposita um valor no início da locação, limitado por lei a três meses de aluguel, e espera recebê-lo de volta quando entregar as chaves. É no fim do contrato que surgem as dúvidas: quando o valor é devolvido, com qual correção e o que pode ser abatido. Entender essas regras desde a assinatura evita que a devolução vire uma discussão no momento em que todos querem apenas encerrar o contrato.

A natureza do depósito

A caução não é um adiantamento de aluguel nem um valor que pertence ao proprietário. Ela existe para cobrir eventuais débitos deixados pelo inquilino ao fim da locação, como aluguéis em aberto, contas de consumo não quitadas ou reparos de danos que vão além do desgaste natural. Se não houver nada disso, o valor deve voltar integralmente para quem fez o depósito. Em outras palavras, é uma reserva de segurança, e não uma receita do proprietário ao longo da locação. Essa diferença aparece com frequência nas dúvidas de leitores que alugaram o primeiro imóvel.

A correção do valor

O artigo 38 da Lei do Inquilinato determina que a caução em dinheiro seja depositada em caderneta de poupança, e os rendimentos do período pertencem ao inquilino. Na prática, nem sempre isso é feito, e muitos contratos apenas mencionam que o valor será corrigido. Guarde o comprovante do depósito inicial e pergunte, ainda na assinatura, em que conta a quantia ficará aplicada. Se a caução foi entregue diretamente ao proprietário, peça um recibo detalhado, com data, valor e referência ao contrato. Guardar esses documentos durante toda a locação, que pode passar de dois anos, é parte do cuidado com a caução.

O que pode ser abatido

Aluguéis atrasados, encargos de condomínio e contas de água ou energia em aberto entram nessa conta, assim como danos registrados na vistoria de saída que não existiam na vistoria de entrada. O desgaste natural, como pintura envelhecida pelo tempo ou piso com marcas leves de uso, não justifica abatimento. Danos causados por terceiros, como uma infiltração vinda do apartamento de cima, também não devem ser atribuídos ao inquilino. Na dúvida sobre o que é desgaste natural, as fotos da vistoria de entrada costumam ser o argumento mais objetivo.

Como preparar a saída

Comunique a data de desocupação por escrito, quite as contas de consumo do último mês e guarde os comprovantes. Antes da vistoria de saída, faça uma limpeza completa, troque lâmpadas queimadas e resolva pequenos reparos que você mesmo causou. Se houver pintura combinada em contrato, decida se vai fazê-la ou se prefere negociar o valor equivalente. Lembre-se de pedir o desligamento ou a transferência das contas de energia e água na data combinada. Uma lista de tarefas organizada por cômodo, feita algumas semanas antes, reduz a chance de esquecer algum detalhe.

O dia da vistoria

Esteja presente. Percorra os cômodos com o laudo de entrada em mãos, compare cada item e anote as diferenças apontadas. Se houver discordância, registre a sua posição por escrito e tire fotos. Ao final, peça um termo de entrega das chaves assinado, com a data e o estado do imóvel: esse documento marca o fim das suas responsabilidades como inquilino. Se o proprietário não puder comparecer, combine que a vistoria seja feita por alguém indicado por ele, com registro por escrito. Se ela acontecer sem a sua presença, peça o relatório completo com fotos antes de concordar com qualquer abatimento.

Depois da entrega das chaves

A devolução costuma acontecer em alguns dias, após a conferência das últimas contas. Um prazo combinado por escrito evita que a conversa se arraste por semanas. Se houver abatimentos, peça a discriminação de cada valor, com os comprovantes correspondentes, como notas de serviços de reparo. Um abatimento genérico, sem explicação, merece conversa. Na maioria dos casos, um diálogo baseado nos laudos e nos comprovantes resolve a questão. Pedir o comprovante da transferência bancária com a identificação do contrato fecha o ciclo de forma organizada.

Quando a caução não cobre tudo

Também ajuda conhecer o caminho inverso. Se o valor da caução não for suficiente para cobrir os débitos, o proprietário pode cobrar a diferença, e o inquilino continua responsável por ela mesmo depois de entregar as chaves. Por isso, deixar contas em aberto contando que a caução vai cobrir tudo nem sempre é uma boa estratégia, especialmente quando há reparos a fazer e aluguel proporcional do último mês.

Quando o acordo não acontece, o caminho é reunir contrato, laudos, fotos, comprovantes e mensagens trocadas e buscar a orientação de um profissional de confiança. Os juizados especiais costumam atender esse tipo de conflito, mas o caminho mais tranquilo continua sendo a prevenção: vistoria bem feita na entrada, comunicação por escrito durante a locação e uma saída planejada com calma. Para a etapa anterior, vale reler os erros que encarecem o aluguel.